Bauland unter der Lupe

Wer Bauland kaufen möchte, sollte nicht nur Lage und Infrastruktur beurteilen, sondern auch auf Bodenbeschaffenheit und Erschließung achten. Die folgenden 3 Checklisten helfen Ihnen, wenn Sie Ihr Grundstück genau unter die Lupe nehmen.

Anhand der folgenden Kriterien können Sie ein Baugrundstück ganz einfach überprüfen.



1. So prüfen Sie die Lage Ihres Baugrundstücks:

Wie schätzen Sie den Charakter des Siedlungsgebiets ein

Macht die Umgebung ordentlichen Eindruck oder wirkt das Viertel heruntergekommen?

Stellen Sie Geruchs- oder Lärmbelästigungen fest (Straße, Bahn, Flugzeuge, Industriebetriebe)?

Liegt das Grundstück vor allem in der Sonne oder im Schatten oder in einer Region mit viel Nebel?

Wie ist der Ausblick? Haben Nachbarn direkten Einblick auf das Grundstück?

Besteht eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?

Wie günstig ist die Straßenanbindung (Nahverkehr / Fernverkehr)?

Wie weit müssen Sie zur Arbeitsstelle, Schule und Kindertagesstätte gehen / fahren?

Sind Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Bankfilialen in der Nähe?

Gibt es vor Ort Kulturangebote, Freizeitmöglichkeiten, Naherholung und Ausflugsgebiete?


2. So prüfen Sie die Bodenbeschaffenheit:

Für eine erste Überprüfung genügen oft schon die Auskünfte von Nachbarn und alteingesessenen Einwohnern. Sind Fakten unbekannt oder unsicher, sollte ein Bodengutachter beauftragt werden, den Baugrund zu prüfen.

Um welche Art von Boden handelt es sich

Gibt es undurchlässige Schichten?

Ist mit organischen Einschlüssen zu rechnen?

Gab es auf dem Grundstück Bodenverfüllungen? Wenn ja: Wann und was?

Liegt das Grundstück im Bereich geologischer Störungen?

Wie tief ist das Grundwasser und müssen Sie mit Grundwasserschwankungen rechnen?

Tritt Schichtwasser oder drückendes Wasser auf?

Wird das Bauland zeitweise überschwemmt?

War auf dem Grundstück in der Vergangenheit Gewerbe angesiedelt? Wenn Ja, welches?

Wurden auf dem Areal Bauschutt, Treibstoff, Öl, Lacke, Chemikalien, Produktionsabfälle oder Hausmüll gelagert?

Sind Brände oder Unfälle bekannt?


3. So prüfen Sie die Erschließung des Grundstücks:

Erschliessung des Grundstück

Ist Trinkwasser schon angeschlossen?

Wie weit ist die nächste öffentliche Trinkwasserleitung entfernt?

Ist ein Anschluss für Abwasser vorhanden?

Wie weit ist die Abwasserleitung entfernt?

Wie tief liegt die Abwasserleitung?

Ist ein Anschluss für Ferngas vorhanden?

Wie weit ist die Gasleitung entfernt?

Wurden bereits Elektrizitätsleitungen verlegt?

Wie weit sind diese Leitungen entfernt?

Gibt es einen Telefon- und / oder Kabelanschluss?

Führen Versorgungsleitungen über das Grundstück? Wenn ja, welche?

Sind die Erschließungsbeiträge und Ausbaubeiträge bezahlt?

Welche Kosten fallen noch an?


Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, wird nicht nur der Kaufpreis fällig, sondern auch eine Reihe von Nebenkosten.

Vermittlung:
Haben Sie einen Makler eingeschaltet, um die Immobilie zu finden? Dann kostet Sie das drei - sechs Prozent Courtage - je nach Region.

Notarkosten:
Damit der Kauf rechtskräftig ist, benötigen Sie einen Vertrag, der vom Notar beurkundet wird. Für diese Leistung verlangt er Gebühren, die sich nach einer festgelegten Kostenordnung richten.
Die Höhe des Betrags ist dabei nicht nur vom Kaufpreis abhängig, sondern auch vom Aufwand, den der Notar hat. Sie können entscheiden, ob Sie ihm lediglich die Beurkundung überlassen oder ihn beispielsweise auch mit dem Grundbucheintrag beauftragen. Der Eintrag selbst kostet auf jeden Fall zusätzlich Geld.

Finanzierung:
Wenn der Käufer oder Bauherr für seine Immobilie einen Kredit aufnimmt, fallen Finanzierungsnebenkosten an. Das sind zum Beispiel Bauzeit- und Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge beziehungsweise zusätzliche Kosten für die Bestellung der Grundschuld beim Notar und die Eintragung im Grundbuch.

Steuer- und Erschließungskosten:
Beim Kauf verlangt der Staat 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Wer Bauland erwirbt, zahlt auch für das künftige Gebäude Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück bereits mit dem geplanten Haus verkauft wird. Der Käufer zahlt dagegen die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück, wenn er sich nach dem Erwerb frei für einen Bauträger entscheiden kann.
Wer Bauland kauft, muss zusätzlich noch mit Erschließungskosten rechnen. Darunter fallen Anschlussgebühren für Kanal, Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme, Kabel und Telefon (Checkliste 3). Werden vor dem Bau noch alte Gebäude abgerissen oder störende Bäume gefällt, sollten Sie auch diese Kosten berücksichtigen. Vergessen Sie nicht Baugenehmigungsgebühren, Strom- sowie Wasserkosten für die Baustelle und Versichrungsbeiträge.

Das sollten Sie vor dem Kauf prüfen:

Bevor Sie sich für ein Grundstück entscheiden, prüfen Sie Lage, Bodenbeschaffenheit und mögliche Belastungen:

Die richtige Lage:
Flug-, Bahn- und Straßenlärm beeinträchtigen den Wert eines Grundstücks ebenso wie Industriebetriebe in unmittelbarer Nähe. Achten Sie auf ein Grundstück in einem ruhigen Umfeld mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Geschäfte, Schulen, Ärzte, Kultur- und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Bei der Überprüfung hilft Ihnen unsere 1. Checkliste.
Für eine gute Lage müssen Sie allerdings tiefer in die Tasche greifen. Mit welchem Preis Sie für ein Grundstück in Ihrer Region rechnen müssen, sehen Sie anhand der Übersicht über Baulandpreise.

Bauerwartungsland oder Rohbau?
Haben Sie ein Grundstück in der richtigen Größe und Lage gefunden, sollten Sie prüfen, ob es sich um ausgewiesenes Bauland handelt. Ist bei der Gemeinde lediglich ein Flächennutzungsplan vorhanden, erwerben Sie Bauerwartungsland. Bis zum ersten Spatenstich kann es dann lange dauern - wenn das Grundstück überhaupt baureif erklärt wird.
Sie können aber vorab bei der Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen und dadurch die Bebaubarkeit des Grundstücks klären lassen. Handelt es sich bereits um Rohbauland, liegt dagegen ein Bebauungsplan vor. Er zeigt, was und wie in diesem Areal gebaut werden darf.

Wer hat Rechte an diesem Grundstück?
Versorgungsleitungen, Masten oder Wegerechte können die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks stark einschränken. Erkundigen Sie sich nach diesen sogenannten "Rechten Dritter" bei dem Notar, der zur Vorbereitung der Kaufvertragsurkunde das Grundbuch einsieht. In einigen Bundesländern erfahren Sie diese Sie diese Belastungen aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde.
Vorsicht ist auch geboten, wenn Ihr Grundstück nahe an Bau- oder Naturdenkmälern liegt. Dann sollten Sie sich auf jeden Fall nach eventuellen rechtlichen Einschränkungen erkungigen.

Müssen Sie mit Altlasten rechnen?
Informieren Sie sich bei Umwelt- und Wasserbehörden oder in den staatlichen Altlastenregistern über die frühere Nutzung des Baugrunds. Damit Sie nichts vergessen, haben wir für Sie die 2. Checkliste bereit gestellt.
Wurde die Fläche gewerblich genutzt, kann es ratsam sein, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Ist das Areal beispielweise durch Öl oder Bauschutt verschmutzt, müssen Reinigungskosten bis zu 400 Mark je Kubikmeter zusätzlich einkalkuliert werden. Wer im Einzelfall diese Kosten trägt, regelt das Bundes-Bodenschutzgesetz.
Außerdem entfällt das Grundstück eventuell als Finanzierungssicherheit, da Altlasten seinen Wert stark mindern können.

Ist der Boden für den Bau geeignet?
Ungünstige Bodenbeschaffenheit zieht erhebliche Kosten nach sich. Hoher Grundwasserstand, sumpfiger Boden, Flugsand oder Aufschüttungen aus früherer Zeit erfordern zusätzliche Maßnahmen zur besseren Standfestigkeiten oder Abdichtungen.
Fragen Sie nach, ob das Grundstück voll erschlossen ist , also ob Telefon-, Energie-, Wasser- und Abwasserleitungen bereits vorhanden sind. Dabei hilft Ihnen unsere 3. Checkliste.
Auskunft erteilen Gemeindeamt, Post, Energieversorgungsunternehmen und das Wasserwerk. Klären Sie auf jeden Fall, ob diese Kosten bereits im Kaufpreis enthalten sind.



Haben Sie sich dazu entschlossen, den Baugrund zu erwerben, bereitet ein Notar den Kaufvertrag vor, indem er die Eintragungen im Grundbuch überprüft und den Vertragstext formuliert. Während der Beurkundung erläutert er die rechtlichen Risiken und deren vertragliche Absicherung. Haben alle Beteiligten unterschrieben, informiert der Notar das Finanzamt, den zuständigen Gutachterausschuss und das Grundbuchamt. Er holt Löschungsunterlagen und weitere gesetzlich erforderlichen Genehmigungen ein.

www.landvermessung.de