Bei umfangreichen Baumaßnahmen an einer
Wohnungseigentumsanlage gibt es nicht selten Schwierigkeiten wegen
mangelhafter Bauarbeiten. Meistens ist der Verwalter dazu
ermächtigt, Aufträge zur Instandsetzung zu vergeben.
Daher gehört auch die Überwachung der Baumaßnahmen
zu seinen Aufgaben. Insbesondere hat der Verwalter die Berechtigung
der Abschlags- und Schlusszahlungen zu überprüfen. Soweit
er Mängel erkennt, kann er den drohenden Ablauf von
Gewährleistungsfrist zu achten und gegebenenfalls einen
Beschluss der Gemeinschaft über die Durchsetzung von
Gewährleistungsrechten herbeizuführen.
Beim Kauf von Wohnungseigentum dagegen muss der Käufer, wenn
das Sondereigentum mit baulichen Mängeln behaftet ist, seine
Rechte allein durchsetzen. Liegen zudem noch Mängel am
Gemeinschaftseigentum vor, kann der Verwalter allerdings
ermächtigt werden, sowohl wegen der Mängel am
Gemeinschafts- als auch am Sondereigentum in so genannter
Prozessstandschaft zu klagen.
Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen dem
Erwerb einer Neubauwohnung und dem Erwerb einer gebrauchten
Immobilie. Der private Kauf einer Gebrauchtimmobilie richtet sich
ausschließlich nach Kaufrecht. Dies hat zur Folge, dass
Gewährleistungsrechte des Käufers binnen eines Jahres ab
Übergabe verjähren. Erfolgt hingegen der Erwerb einer
Neubauwohnung von einer Bauträgergesellschaft durch Abschluss
eines Vertrages mit werk- und kaufvertraglichen Elementen, ist
diese Frist deutlich länger: Der Käufer eines
Grundstücksanteils mit einer erst noch zu errichtenden Wohnung
kann bauliche Mängel innerhalb von fünf Jahren geltend
machen.
Unbedingt zu beachten ist, dass die Verjährungsfrist in der
Regel für jeden Wohnungskäufer mit der Abnahme seiner
Wohnung beginnt. Im Extremfall kann dies dazu führen, dass die
Verjährungsfrist für eine lange leer stehende Wohnung zu
einem Zeitpunkt beginnt, in dem die Frist für die zuerst
verkauften Wohnungen einer Wohnanlage bereits abgelaufen ist. Der
später hinzu kommende Eigentümer kann dann immer noch die
Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums
verlangen.
Meist wird der Kaufvertrag auch vorsehen, dass die
Wandlung, das heißt die Rückgabe des Kaufobjektes gegen
Erstattung des gezahlten Kaufpreises, ausgeschlossen ist. Bestehen
jedoch erhebliche und für den Käufer unzumutbare
Abweichnungen des Objektes von der vertraglich vereinbarten
Beschaffenheit, zum Beispiel eine viel kleinere Wohnfläche,
steht dem Käufer ein Wandlungsrecht dennoch zu.
In Ausnahmefällen - vornehmlich bei Zahlungsunfähigkeit
des Bauunternehmers oder Handwerkers - kann auch die Gemeinschaft
dem einzelnen Eigentümer Mängelbeseitigung schulden. Die
Gemeinschaft ist nämlich verpflichtet, das
Gemeinschaftseigentum instand zu halten. Befindet sich die
Gemeinschaft mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, kann der
betroffene Eigentümer die Arbeiten selbst ausführen
lassen und der Gemeinschaft gegenüber die Kosten als Schaden
geltend machen.