Erbbaurecht seit 1919 in Deutschuland

Das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919 -und hat zumindest in seinen Formalierangen etwas Sozialromantisches an sich, wenn beispielsweise von der "Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise" die Rede ist. Heute eröffnet ein Erbbaurecht aber jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Kirche, Städte und Gemeinden, aber auch Privatpersonen, die ihr Grundstück nicht verkaufen wollen, vergeben Erbbaurechte. Im Gegenzug zahlt der Erbbauberechtigte einen so genannten Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieser Zins beträgt meist jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten - meist alle fünf Jahre - beispielsweise an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex angepasst. Die Laufzeit des Rechts beträgt in der Regel 99 Jahre.
Das Erbbaurechts-Modell ist für Bauherren interessant, die sich den Kauf eines Grundstücks nicht leisten können oder wollen. Statt den Grundstückspreis über Darlehen zu finanzieren und jahrzehntelang Zinsen und Tilgung abzustottern, zahlen sie den Erbbauzins. Die Rechnung gehe aber nur auf; wenn der Erbbauzins unter dem Kapitalmarktzins liege; sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg: Interessant sind Erbbaurechte deswegen in Hochzinsphasen. Derzeit würde der Erbpachtzins in der Elbe-Metropole bei fünf Prozent liegen. Die Hypothekenzizinsen mit zehnjähriger Laufzeitbetragen im langfristigen Mittel acht Prozent. Allerdings ist die Inflation in Hochzinsphasen in der Regel recht hoch Das begünstigt wiederum Hypothekendarlehen, weil sich die realen Schulden durch die Inflation verringern. Den Erbpächter trifft die Teuerung dagegen unvermindert, wenn die Zinsen angepasst werden.
Ohnehin kann der anfangs niedrige' Erbbauzins täuschen Die Zinsanpassung treibt die Belastung über die Jahre in die Höhe. Ein Beispiel aus einem Erbbauvertrag mit einer Kirchengemeinde: Von 1982 bis 1996 ist die Zinsbelastung um nahezu 50 Prozent gestiegen; rund 8000 Mark mussten 1996 für ein 550 Quadratmeter großes Grundstück im Raum Bonn bezahlt werden. Wer flexibel bleiben will, kann versuchen, sich vertraglich ein Ankaufsrecht zu sichern. Dabei ist es sinnvoll, einen Ausgangswert festzulegen, der dann an einen Index gekoppelt wird. Bei Kirchen werden Interessenten jedoch meist auf taube Ohren stoßen, weil ihre Grundstücke meist in Stiftungen gebunden sind und satzungsmäßig nicht verkauft werden dürfen. Umgekehrt kann eine Ankaufspflicht auch ungelegen kommen. Für den Fall, dass der Eigentümer darauf beharrt, sollten Fristen vereinbart werden, die zur Gesamtfinanzierung passen. Der Erbbauberechtigte ist in vielen Rechten, aber auch Pflichten dem Grundstückseigentümer gleich gestellt - dafür sorgt die Eintragung im' Erbbaugrundbuch und die Beglaubigung durch einen Notar.

Rechte und Pflichten:

Erbbauberechtigte müssen die Erschließungskosten zahlen, das Haus versichern - in der Regel gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Leitungswasserschäden - und beim Kauf des Erbbaurechts Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) zahlen. Bemessungsgrundlage dafür sei in der Regel der kapitalisierte Erbbauzins in Abhängigkeit von der Laufzeit des Vertrages, erklärt Rolf Gipper, Steuerexperte von der Wüstenrot & Württembergische AG. Bei einem 99 Jahre laufenden Recht. werde.' das 18,589-fache des jährlichen Fixbasiszinses angesetzt. Die Grundstückssteuer allerdings müsse vom Grundstückseigentümer gezahlt werden.

Rückgabe des Erbbaurechts

Die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVo) nennt eine Reihe von Gründen, den Heimfall (Rückgabe), die den . Grundstückseigentümer schützen sollen: Der Heimfall tritt ein; wenn der: Erbbauberechtigte mit seinen Zinsnah-: langen mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug ist; wenn er einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt; wenn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird; oder wenn er das Haus nicht vertragsgemäß versichert hat. Die Vertragspartner könnten aber auch andere Inhalte vereinbaren; erklärt Stefan Görk, Pressereferent der Bundesnotarkammer, Berlin. Zu den Rechten des Erbbauberechtigten zählt; dass er sein Haus zur Kreditsicherung beleihen darf (siehe unten). Zum Verkauf des Hauses braucht er dagegen in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers, der sich dieses Recht meist im Erbbaurechtsvertrag zusichern lässt. Grundsätzlich kann das Haus nur verkauft werden, indem das Erbbaurecht verkauft wird. Deshalb ist es üblich, dass sich Erbbauberechtigter und Eigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen Deswegen muss der Eigentümer sein Grundstück im Verkaufsfall zuerst dem Erbbauberechtigten anbieten:

Entschädigung bei Rückgabe

Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, gelten die: zwischen den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen ( 27 ErbbauVo). Dieser Paragraf regelt zusammen mit 32 aber auch Mindeststandards für den Heimfall - wobei die Formulierungen deutlich machen, dass das Gesetz aus dem Jahr 1919 stammt: "Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat." Können sich die Beteiligten nicht über die Höhe des Anspruchs einigen, sind die Aussagen des zuständigen Gutachtenausschusses maßgeblich.

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