Wer ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, hat oft bessere Chancen, wenn er einen Makler einschaltet. Wird das Objekt trotz eines Auftrages an den Makler an einen selbst gefundenen Interessenten veräußert, ist oft strittig, ob gleichwohl Maklercourtage fällig wird. Ein juristischer Merkvers lautet: "Mäklers Kunst ist oft umsunst." Damit wird die in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches getroffene Regelung umschrieben, nach der ein Makler nur Anspruch auf Vergütung hat, wenn der angestrebte Vertrag tatsächlich aufgrund seiner Vermittlung zustande kam. Aufwendungen sind nur zu ersetzen, soweit dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Diese für sie ungünstige Ausgangslage korrigieren viele Makler in ihren Vertragsformularen, indem sie sich einen Alleinauftrag erteilen lassen. So soll verhindert werden, dass ein Konkurrent tätig wird und womöglich dessen schnellere Vermittlung zum Verkauf führt. Wer trotzdem einen weiteren Makler einschaltet, muss doppelte Provisionszahlung einkalkulieren, da für den übergangenen Makler ein Schadenersatzanspruch bestehen kann. Weiß ein Makler, dass bereits ein anderer beauftragt wurde, ist er verpflichtet, sich beim Auftraggeber zu erkundigen, ob ein Alleinauftrag erteilt wurde. Dann muss er auf das Risiko der Schadenersatzpflicht aufmerksam machen. Unterlässt er dies, verwirkt er nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm seinen Provisionsanspruch, weil er selbst wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss schadenersatzpflichtig wird. (Az.: 18 U 189/96)
Für den Auftraggeber bedeutet der Alleinauftrag, dass er für den vereinbarten Zeitraum keine weiteren Makler einschalten darf. Im Gegenzug hat der Makler alles in seinen Kräften stehende zu tun, um einen für den Kunden vorteilhaften Abschluss zu erreichen. Bleibt er untätig, kann der Vertrag vorfristig gekündigt werden. Der Makler ist übrigens auch zu sachgerechter Beratung angehalten, insbesondere hinsichtlich des nach dem Marktwert zu erwartenden Kaufpreises.
Vertragsstrafe angedroht
Eine Besonderheit stellt der so genannte qualifizierte Alleinauftrag dar. Er verpflichtet den Kunden, jeden Interessenten an den Makler zu verweisen. Wird mit einem selbst gefundenen Käufer ohne Einschaltung des Maklers ein Kaufvertrag abgeschlossen, ist gleichwohl Provision zu zahlen oder - beliebte Variante - es wird eine beträchtliche Vertragsstrafe fällig. Derart weitgehende Bindungen lassen die Gerichte nur als im Einzelfall individuell ausgehandelte Vereinbarung zu. In Vertragsformularen geregelte Verbote des Eigengeschäfts verstoßen gegen das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen und sind nichtig. Dieses Gesetz gilt im Übrigen nicht nur für Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen, sondern für alle Vertragsklauseln, die in einer Mehrzahl von Fällen verwendet werden, auch wenn sie nur handschriftlich ergänzt wurden.
Das Landgericht in Limburg an der Lahn hatte sich mit einer gesondert unterschriebenen handschriftlichen Vereinbarung zu befassen. Danach war beim Eigenverkauf eine Entschädigung von fünf Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer an die Makler Firma zu zahlen. Dieser bei Aufträgen der Firma übliche Text wurde mit einer Frau, die ihre Eigentumswohnung verkaufen wollte, ausführlich besprochen. Den Richtern genügte das aber nicht für die Annahme, dass es sich hier um eine zulässige Individualvereinbarung handelt. Ausführliche Gespräche allein bieten nicht die Möglichkeit, aktiv an der inhaltlichen Vertragsgestaltung teilzuhaben. Mit dieser Begründung wurde die Klage auf Vertragsstrafe wegen Eigenverkaufs der Wohnung an einen selbst ermittelten Interessenten abgewiesen. (Az.: 4 O 301/98)
Beurkundung durch Notar vorgeschrieben
Auch dann, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag tatsächlich ausgehandelt wurde, kann er rechtsunwirksam sein. Dazu das Limburger Landgericht: Lässt sich der Makler für den Fall eines Eigenverkaufs durch den Vertragspartner eine hohe Entschädigung versprechen, entsteht dadurch für den Verkäufer der faktische und wirtschaftliche Druck, das Grundstück nicht selbst verkaufen zu können. Eine derart weitreichende Vereinbarung bedarf der notariellen Beurkundung, damit sie wirksam ist. Die Entscheidungsfreiheit, eine Immobilie zu verkaufen oder trotz der Vermittlung zu behalten, darf in Maklerverträgen nicht eingeschränkt werden. Klauseln, in denen sich der Auftraggeber verpflichtet, bei Nichtabschluss mit Kaufwilligen die volle Provision zu zahlen, sind daher nichtig.