Eine Räumungsfrist kann bis zu zwölf Monate betragen

Jeder Mieter ist davor geschützt, plötzlich und unerwartet seine Wohnung zu verlieren, egal, aus welchem Grund: Zunächst muss der Vermieter in jedem Fall kündigen. Bleibt der Gekündigte dann, vor allem mangels Ersatzwohnung, auch nach Ablauf der gesetzten oder gesetzlichen Fristen wohnen, können ihm weder der Vermieter noch seine Helfer eigenhändig die Möbel vor die Tür setzen. Denn auf das Recht zur Selbsthilfe des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 229) kann sich der Vermieter nicht berufen, um damit den staatlichen Rechtsschutz für den Mieter zu umgehen, entschied sinngemäß das Oberlandesgericht Köln (Az. Ss 340/95). Im Gegenteil: Verschafft sich der Vermieter gewaltsam Zutritt, kann er sich sogar strafbar machen, wissen Rechtskommentatoren. und er begehe in jedem Fall Nötigung (§ 240 StGB) und Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).

Bei einem "derart massiven Eingriff in die Privatsphäre des Mieters", mahnt der Autor und Anwalt Hans Reinold Horst in einer Broschüre für Vermieter. "muss sich jedem besonnenen Vermieter aufdrängen, seine Absichten vor ihrer Umsetzung rechtlich überprüfen zu lassen". Das aber lässt sich nur mittels einer Räumungsklage erreichen. Mit dem Titel in der Hand, kann der Vermieter dann als Gläubiger einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen.

Der Mieter kann bei einer anstehenden Räumung eine Räumungsfrist beantragen, die ihn vor Wohnungslosigkeit schützen soll und ihm ermöglicht, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen. Denn die Kündigung selbst, so urteilten mehrere Landgerichte, verpflichte ihn noch nicht dazu, wenn er sich gegen die Kündigung wehren will. Das Landgericht Hamburg hält eine Räumungsfrist von drei Monaten für angemessen, sofern "keine besonderen Umstände vorliegen", damit sich der "Räumungsschuldner angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verschaffen" könne (Az. 316T3/98).

Eine Räumungsfrist zu gewähren sei auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis möglich, wenngleich die Räume tatsächlich zum Wohnen genutzt würden, meinte in einem Fall das Oberlandesgericht Köln (Az. 2 W 102 / 96). Erweist sich eine Räumungsfrist als zu kurz, kann der Mieter bei Gericht eine Verlängerung beantragen. "Insgesamt jedoch darf sie nicht mehr als ein Jahr betragen", heißt es beim Deutschen Mieterbund. Diese Zeitspanne hielt beispielsweise das Landgericht Heidelberg für gerechtfertigt, wenn dadurch ein Zwischenumzug vermieden werden kann (Urteil in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1995, S. 661 ). Der Antrag auf Fristverlängerung müsse dabei "spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist schriftlich gestellt werden", meinten die Richter.

In besonderen Härtefällen kann eine Räumung auch gegen die Interessen des Vermieters weiter hinausgeschoben, mitunter sogar abgewendet werden. So entschied das Amtsgericht Bergheim eine Frist zu verlängern, weil eine Frau mit ärztlichem Attest eine Risikoschwangerschaft nachwies. Dies verbiete außergewöhnliche Belastungen, .,wie sie mit der Vorbereitung und Durchführung eines Umzuges verbunden sind". Der Räumungsschutz der schwangeren Mieterin setze nicht voraus, dass ..die Schwangerschaft vor dem Räumungsurteil begonnen hat" (Az. 22 C 234 / 98).

Ob und wie lange eine Räumungsfrist gewährt wird, liegt im Ermessen des Gerichts. Während dieser Zeit muss sich der Mieter allerdings verstärkt um eine Ersatzwohnung kümmern. Dabei sollen jedoch "Mieter- und Vermieterinteressen angemessen berücksichtigt werden", weiß man beim DMB. So hat in einem Fall das Landgericht Stuttgart eine Verlängerung der Räumungsfrist abgelehnt, weil "der Mieter mit seiner Familie sechs Wochen in den Urlaub fahren wollte". Eine Zwangsräumung bei drohender Obdachlosigkeit hingegen ist sittenwidrig und deshalb unzulässig, meinen die Gerichte übereinstimmend.

Sind alle Möglichkeiten des Mieters in Sachen Kündigungsschutz und Räumungsfrist erschöpft, bleibt als letztes Mittel der Vollstreckungsschutz: Er ist spätestens zwei Wochen vor dem anberaumten Räumungstermin zu beantragen. Der Erfolg ist allerdings anstrenge Voraussetzungen geknüpft, und könnte beispielsweise dann ermöglicht werden, wenn im Einzelfall Leben und Gesundheit des Mieters durch den bevorstehenden Umzug gefährdet sind, er sehr betagt und gebrechlich ist oder Selbstmordgefahr besteht. So entschied das Bundesverfassungsgericht in einem Fall auf Basis des Grundrechts des Mieters auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Grundgesetz), die Vollstreckung des Räumungstitels auf unbestimmte Zeit einzustellen. Einem Mieter wurde hier wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mann allerdings war 99 Jahre alt und es drohte ernsthaft Selbstmordgefahr, falls die Räumung vollstreckt würde (Az. 1 BvR 1147 / 97).

Nicht nur zu verschieben, sondern vollends unzulässig ist eine Vollstreckung des Räumungstitels dann, wenn der Mieter nach Kündigung wegen Zahlungsverzuges und Erhebung einer Räumungsklage die gesamten Rückstände nach dem Erlass des Räumungsurteils begleicht (AG Berlin-Köpenick, Az. 12 C 165 / 99).

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