Die Teilungserklärung hat mitunter wesentliche
Auswirkung auf das Zusammenleben einer Eigentümergemeinschaft.
Sie beinhaltet die Aufteilung eines Grundstücks in
Miteigentumsanteile sowie die Zuordnung abgeschlossener
Sondereigentumseinheiten - wie zum Beispiel Garagen- oder
Dachbodenflächen - zu diesen Miteigentumsanteilen. Im
Grundsatz kann die Erklärung frei gestaltet werden. Allerdings
zieht das Gesetz Schranken, die die teilenden Eigentümer
beachten müssen. Diese Schranken sind zwingende Vorschriften
des WEG und können nicht einfach geändert werden.
Beispielsweise kann die Teilungserklärung nicht die
Unauflösbarkeit der Gemeinschaft oder die Bestellung eines
Verwalters ausschließen. Ebenso wenig kann die Bestellung
eines Verwalters für mehr als fünf Jahre vorgesehen
werden oder Sondereigentum von dem zugehörigen
Miteigentumsanteil gelöst werden. Auch sittenwidrige
Regelungen oder Gesetzesverstöße darf die
Teilungserklärung nicht enthalten. So kann die
Teilungserklärung beispielsweise nicht den Verkauf von
Eigentumswohnungen nur an Deutsche vorsehen.
Im Hinblick auf die erforderliche Zweckbestimmung
der jeweiligen Sondereigentumseinheiten neigen die Gerichte zu
einer engen Auslegung. Dies hat zur Folge, dass die übrigen
Eigentümer die Einhaltung der festgelegten Nutzung
beispielsweise einer Gewerbeeinheit verlangen können, wenn der
Eigentümer einer Einheit mit der Zweckbestimmung
"Lagerraum" an ein Ballettstudio oder seine
"Wohnung" an eine Anwaltskanzlei vermietet. Um dieses
Konfliktpotenzial von vornherein zu vermeiden, sollte die
Teilungserklärung die Zweckbestimmung möglichst weit
fassen.
Zur Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch ist die
Vorlage eines detaillierten Teilungsplanes, also der
Bauzeichnungen, erforderlich. Aus diesem müssen sich Lage und
Größe der abgeschlossenen Einheiten und des
Gemeinschaftseigentums ergeben. Die Vorlage einer
Gebäudeansicht verhindert, dass einzelne Eigentümer in
die so festgeschriebene Fassadengestaltung eingreifen
können.
Die Teilungserklärung kann zugleich auch die
Gemeinschaftsordnung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung regelt die
Organisationsstruktur der Gemeinschaft, insbesondere Verwaltung und
Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Wollen die oder der teilende
Eigentümer keine Besonderheiten regeln, wird meist nur auf die
gesetzliche Regelung in den Paragrafen 12 bis 29 WEG Bezug
genommen.
Die Organisation der Gemeinschaft kann auch erst später durch
eine Vereinbarung der Eigentümer erfolgen. Diese Vereinbarung
gilt aber nur zwischen den beteiligten Eigentümern und bindet
nicht die Rechtsnachfolger. Beschließen hingegen die
Eigentümer einstimmig eine Gemeinschaftsordnung, sind auch
etwaige Rechtsnachfolger daran gebunden.
In der Gemeinschaftsordnung kann auch ein Verbot, innerhalb
festgelegter Ruhezeiten zu musizieren oder laut Musik zu
hören, vereinbart werden. Eine solche Regelung ist allerdings
nur wirksam, wenn sie inhaltlich klar bestimmt ist und praktisch
nicht einem Musizierverbot gleichkommt.